更生,債務協商-住宅樓倒塌,業主該怎麼辦

2008年6月27日早晨5點半,上海市閔行區蓮花南路羅陽路口“蓮花河畔景苑”小區一棟在建的13層住宅樓倒塌,造成1名工人死亡。事故發生後立即引起各方關注,有關部門組成的事故調查組初步判斷樓房倒塌可能與附近河流防汛牆出現斷裂有關,但事故確切原因正在進一步調查中。

據相關報導,“蓮花河畔景苑”是預售商品房,平均售價約在1.5萬元/平米左右,每套房屋均價值百萬元以上,事故發生時還未向業主交付。在得知住宅樓倒塌後,立即就有大批業主趕赴樓盤接待點,了解事故情況,諮詢退房、補償、善後等事宜。到事故發生的第二天就已經有約400名業主簽署了退房登記表。其中200名業主已經聯名向開發商提出了4條要求:

1、因房屋存在質量和建築隱患,要求立即退房;

2、要求一周內停止向銀行還貸;

3、要求一周內查明並公佈事故原因和責任人;

4、要求在一個月內退還房款,承擔5%的違約金,更生賠償銀行利息,參考同地段房價補償原購房差價,支付動遷過渡安置及補償費用等。

在建住宅樓倒塌,業主們怎麼辦?業主們提出的維權要求是否合理?是否有法律依據?能否得到法律保障?

第一、關於退房問題。

“蓮花河畔景苑”在建擬交付業主使用的住宅樓倒塌即成事實,對於已購買該棟房屋的業主來說,與開發商簽訂的《商品房買賣合同》實際上已無法得到履行,合同履行目的因客觀原因無法實現,其提出的解除商品房買賣合同,並退房的要求是合情合理的,並應受到法律的支持和保障。

相關法律鏈接如下:

《中華人民共和國合同法》第六十八條應當先履行債務的當事人,有確切證據證明對方有下列情形之一的,可以中止履行:

(一)經營狀況嚴重惡化;

(二)轉移財產、抽逃資金,以逃避債務;

(三)喪失商業信譽;

(四)有喪失或者可能喪失履行債務協商能力的其他情形。

當事人沒有確切證據中止履行的,應當承擔違約責任。

第六十九條當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的,應當及時通知對方。對方提供適當擔保時,應當恢復履行。中止履行後,對方在合理期限內未恢復履行能力並且未提供適當擔保的,中止履行的一方可以解除合同。

第九十四條有下列情形之一的,當事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

第九十六條當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

根據以上法律規定,相關業主依法行使合同解除權,應有法定理由,即須有證據證明導致合同不能履行,合同目的無法實現的原因符合以上法律規定的情形之一。

鑑於有關部門對事故發生的原因正在調查中,目前房屋倒塌的原因不明,本律師建議有關業主可以根據上述法律規定依法行使合同中止履行的權利,待原因和責任明確後,再選擇適用有關法律規定依法行使合同解除權。

第二、關於停止還貸問題。

房屋按揭貸款雖因房屋買賣而發生,但貸款業主與銀行之間的借貸法律關係,相對獨立於貸款業主與開發商的房屋買賣合同關係。也就是說,有關業主與開發商的合同履行爭議,應不影響借貸合同的履行。如因開發商原因導致合同違約或解除,開發商應根據法律規定和商品房買賣合同的約定承擔法律責任。有關業主如無法定的事由,是不能終止與銀行的借貸合同的履行,否則有關業主應承擔違約的法律責任。
考慮到本案的特殊情況,建議有關業主在就解除商品房買賣合同的事宜與開發商達成一致後,再通知銀行終止借款合同的履行,或與銀行協商變更、提前終止借貸合同的履行,防止損失的進一步擴大。

本次事故發生後,對有關業主的心理衝擊及對社會的影響程度不言而喻。根據有關規定,本次工程責任事故直接經濟損失在1億元以上,屬特大安全生產事故,事故調查涉及建築工程的勘測、設計、建設、施工、監理、建材、市政設施、公共配套等諸多方面,許多關鍵技術環節可能需要專門的技術鑑定或司法鑑定,需要科學嚴謹的工作態度和合理的期限,不是開發商根據自己的主觀意願和能力可以進行的,政府有關部門在事故後就立即組成事故調查組並已全面開展工作,而且也及時採取了必要處理措施。就本次的事故的調查結果,政府有關部門不僅要對當事人公佈,還要對媒體和公眾公佈。因此有關業主不必擔心相關部門對事故原因的調查和對事故責任人的認定及處理。

 
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