租房子,租屋請留意三大“新規”

  9月1日起,最高人民法院制定的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》開始施行。房屋租賃過程中的一些難題,自此有了新答案。
 
裝修承租屋,小心惹麻煩

  事 件

  李女士和劉女士曾經是同事,劉女士一直租住在李女士的一套兩居室裏。前段時間,劉女士看到屋子的牆皮有些脫落,就自作主張對房屋進行了粉刷。不料兩個星期後,李女士將房屋賣給了一位姓高的買主,並當即通知劉女士在一周之內搬家。劉女士聽後急了,她提出,如果一定要自己搬走,李女士須先向她支付粉刷牆壁的房屋裝修款共計數千元。李女士對此斷然拒絕。爲這筆房屋裝修費,劉女士和李女士鬧進了法院。

  去年7月份,錢女士夫婦在浦東世紀大道附近租了一套房子,租期兩年。入住半年後,他們征得房東王阿姨的同意,對房屋進行了簡單裝修,花費6000多元。去年底,錢女士夫婦購置的新房交付使用,他們決定退租。錢女士提出,按折舊值算,房東王阿姨應補償自己房屋裝修費用3000元。王阿姨則堅稱當初裝修是錢女士夫婦自願的,雖經自己同意,但雙方並未就補償費用作出任何承諾,所以自己沒有義務支付任何費用。爭執中,王阿姨甚至提出要錢女士夫婦去除裝修,恢複房屋原貌。

  說 法

  房屋租賃過程中裝飾裝修的處理問題,是近年來司法審判中的難點。爲此,司法解釋在吸收各級人民法院和學術界意見的基礎上,確立了處理此類糾紛的規則。

  具體來說,一是承租人擅自對承租屋進行裝飾裝修的,將被認定爲侵權,承租人要承擔侵權責任。如果承租人未經出租人同意而對承租房進行裝飾裝修或擴建,那麽由此發生的費用由承租人負擔。如果出租人請求承租人恢複原狀或者賠償損失,法院將會支持;

  二是承租人經出租人同意而裝飾裝修承租房的,則應區分情況適用不同的處理原則。如果承租人是經出租人同意而進行的裝飾裝修,那麽租賃期限屆滿或者合同解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢複原狀。須提醒的是,除非當事人另有約定,否則在租賃期限屆滿時,即使承租人是經出租人同意才對承租房子進行的裝飾裝修,承租人仍無權請求出租人補償自己已支付的裝飾裝修費用。
優先購買權,行使有例外

  事 件

  秦先生擁有一套高檔物業,且長期出租給蔣先生。

  前段時間,秦先生將該物業出售給了顧小姐。在雙方辦理産權過戶手續,顧小姐也付清了全額房價款後,雙方到該物業現場辦理房屋交接手續。此時,租客蔣先生突然提出,由于秦先生在出售物業時未征詢他是否要購買,所以侵犯了他作爲租客的優先購買權。由于秦先生與顧小姐的房屋交易已經完成,秦先生對蔣先生的要求表示無能爲力。爲此,蔣先生一紙訴狀將秦先生告上法庭。

 租房子,這些合同無效力

  事 件

  今年年初,童先生與某公司簽訂了一份《店面租賃合同》,約定由這家公司將位于寶山區的一間店面出租給童先生。簽約後,童先生支付了第一年租金5萬余元,並支付了相應的物業管理費。這家公司則依約向童先生交付了房屋。

  沒想到,在童先生對租下的房屋進行裝修並經營兩個多月後,他卻意外得知這間店面屬于違法建築。爲此,童先生將出租店面的公司告上法庭。童先生認爲,因租賃合同無效,出租方應將自己支付的房租及物業管理費返還。但這家公司認爲,童先生已實際占有並使用了有關房屋,故房屋租賃合同已經生效,童先生無權索賠。

  外地來滬打工的蕭先生,前段時間也在租房時遇到了煩心事。幾個月前,蕭先生在網上看中一套出租房,並與房東張先生取得了聯系。張先生告訴蕭先生,這套房子他自己只住了一個月,可以與蕭先生簽訂3個月的租房協議。在張先生的帶領下,蕭先生去看了房子,發現地理位置離單位不遠,且房屋內的家電一應俱全。他當場便興沖沖地和張先生簽訂了租房協議,租期3個月。然而入住不到兩個月,麻煩事來了。有一天,一位七十余歲的老伯找上門來,要求蕭先生三天之內必須搬走。老伯表示,這套房屋的真正主人是自己而非張先生。張先生不過是一個租期已滿卻悄悄轉租他人住房的“二房東”。聞聽此言,毫無思想准備的蕭先生傻了眼。

  說 法

  最高人民法院發布的司法解釋規定,今後,以下三類房屋租賃合同將屬于無效合同:1、出租違法建築物的租賃合同;2、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同;3、未經出租人同意的轉租合同。

  租屋網根據有關規定,違法建築是指未經行政主管部門批准,未取得建設工程規劃許可證或違反建設工程規劃許可證的規定,擅自興建的建築物、構築物等設施。出租上述違法建築物的,租賃合同一律無效。值得注意的是,對于房屋租賃中常見的“二房東”現象,此次司法解釋也有了明確說法,即“二房東”未經出租人同意而轉租房屋,或超過其剩余租賃期限轉租房屋,合同無效。司法解釋還指出,房屋租賃合同無效,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,人民法院應予支持。

  可見,租賃房屋時承租人還要多留個心眼,房屋出租在了解清楚有關房屋的權屬性質及出租人的相關情況後再簽訂合同,以免因租賃合同無效而致權益受損。

  說 法

  承租人的優先購買權,是指出租人出賣出租房屋時,承租人在同等條件下具有的優先購買房屋的權利。

  根據司法解釋的規定,出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人的,出租人應當承擔賠償責任。不過,對于承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的要求,法院則不予支持。此外,司法解釋規定,在四種情形下承租人不享有房屋的優先購買權:1、房屋共有人行使優先購買權的;2、出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;3、出租人履行通知義務後,承租人在15日內未明確表示購買的;4、第三人善意購買租賃房
 

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